微博问答精选: 房产篇
2015年3月份上车,这个时间点选的非常的不错,几乎抢到了最低点,但是选择在天通苑买房并不是很明智,涨幅跑输大盘,比你现在想买的学区房更是少涨了差不多20%。
现在天通苑这套房子你是公积金贷款,而公积金贷款应该是不上征信的(为了以防万一,你们两口子最好去查一下征信,如果在“贷款笔数”那一栏是零,那么就放心了),所以就算近期出台认房认贷的政策,你们卖掉天通苑的房子其实还是有处女贷的,这是政策上对你的利好。
然后,你们没有京户,所以在选择学区房的时候,最好选择朝阳区九年一贯制的学校,东西海很看重京户,不适合你们。首付300-350w,可以考虑慧忠里(朝外九年一贯制),或者南湖东园二区(陈经纶九年一贯制),买一个总价700w以内的房子还是有很多选择的。
另外,天通苑的房子现在卖掉我没有意见,其实你这个房子2017年3月满2的时候卖掉应该是可以的,现在就挂出去趁着市场还有热度,尽快签约,3月过户就好了。拿到钱之后,正好赶上学区房每年4-8月的冷淡期,在这个时间出手,应该是不错的操作。
# 2. 土豆过年好,我的问题相对简单,500-700万左右首付,首套首贷,请推荐4个涨幅最优的楼盘,月供不用考虑。 |
这个问题不算简单,其实是一个方法论的问题。
既然你是投资,第一追求的其实不是涨幅,而是总价。正常来说,一个400w的房子怎么涨都涨不过600w的房子,无论你选的这个400w的房子有多好。
所以首付,必须用尽,有700w的首付就根本不要考虑只拿出500w买房。另外,杠杆上到最大(你也说了,月供不用考虑)。700w首付里面,留出50w-60w的税费和中介费,然后盯着满五唯一的商品房或者老公房即可,因为这样的房子才能高贷,特别新的二手房不要考虑,因为不满5。新房也不要考虑,因为现在好的新房得有关系(比如百旺府),其他的新房溢价都太高,而且房本下的太慢,持有的周期太长,二手房过户完马上下本,而且可以马上入住或者出租,比新房合适。
好了,650w首付,肯定是非普住宅,所以40%首付,考虑到评估价一般也就是成交价的9-9.5成,所以总价不能超过1450w。
可以考虑珠江帝景、澳林春天4期、上京新航线、朗琴园。
我的考虑: 1. 带学区。 学区是房价的推动剂,尤其是高总价的盘,只有带学区涨幅才能大。这4个盘都带学区,前三个是朝阳的九年一贯制,朗琴园属于西城广外地区的标杆盘,学区属性都不错。其实从升值的角度来说,一档跟二档的学区房,升值幅度差别不是很大,甚至很多时候二档的升值幅度更大,一档的优势在于更抗跌。
- 三居次新,而且双卫。 既然总价较高,那么居住品质也是升值的关键,房子最好新一点,三居满足了绝大多数家庭的需要,双卫也是必须的。就1450w这个预算,我觉得次新双卫比西城一些地段极佳的老公房三居一卫(90-100P出头),从投资的角度来说更好一些。另外,像朝阳还有一些这个总价的两居室,逼格很高,比如朝阳公园附近的一些高端盘(比如阳光上东,泛海国际),但是这种房子升值幅度往往有限,不是好的投资品。
除了我上面推荐的这个四个,其他的比如太阳园、凤凰城、富力城,都是不错的投资产品。可以一并考虑。
你们这对小夫妻,其实挺有代表性,代表了能在北京买房的大多数外地小夫妻的目前的情形。我谈谈我的想法:
稳定性问题。 你们刚刚工作不久,又从事互联网,收入在未来几年肯定会大幅度增长。至少工作5年以上再考虑收入瓶颈的问题。我接受过大量刚毕业的小夫妻的咨询,我发现其实刚毕业的人,往往是比较保守的,保守的原因是眼光问题,受年龄所限看不到太远,同时跟周围的同龄人,还算是比较走在前面的,有时候自我感觉还不错。相反,胆子大的人往往都是工作了很多年,摸爬滚打,甚至是受过挫折的人,当他看到杠杆的巨大威力,实现了他拉开别人,或者别人拉开他的现实之后,才会比较激进。我并不是劝你们非常的激进,但是现在这样的情形,绝对不要保守。刚毕业2年你就想着稳定,你这辈子能有什么前途?那是老一辈人的想法,不必放在心上。
留不留北京的问题。 我觉得这是一个个人选择问题,虽然我整天在微博上说北京的好,但是北京不是适合每一个人。如果你老家在江浙一带,在北京工作几年回杭州完全没问题。但是这跟在北京买不买房没有任何关系,你在北京买了房,不妨碍你回杭州,不妨碍你在杭州买房安家。北京买房就是个投资,涨的比杭州快,如果你打算以后回去的话,在北京买房是帮你实现弯道超车的绝好工具。杭州比较高端的盘也就八九百万,在北京遍地都是这个总价的房子,你现在在北京买个四五百万的,过几年就涨到八九百万,换回杭州轻轻松松。几年以后,你会发现一线城市跟二线的人,最大的区别其实是眼光问题,房价只是一个表象之一。
孩子上学问题。 如果留北京,以后的目标就是孩子去国外读高中和大学,对于在国外读书的费用,北京的中产家庭完全负担的起。如果在杭州,要么读杭州最好的公立(如果你把北京的房子换回杭州,买学军这样的学区房太简单了),要么在杭州读私立,估计以后也是出国,殊途同归。我觉得户口不是一个很大的问题。
普通家庭的孩子,我的建议,趁着年轻,在北京打拼几年试试,有条件就把房子买了。 过个两三年,觉得不太喜欢,可以换一个地方待着,在北京攒一些工作经验,对你换城市换工作还是很有帮助的。北京未来3年还得有一波大涨,每次大涨就是国家给房子持有人撒钱,希望你能把握住下一次机会。
最后,实操。 160w首付,加40w公司低贷,总共200w首付买个450w的房子完全可以。月供对你们没压力,其实公司这个贷款,1年有点鸡肋,你们自己去办一个30w的信用贷都可以,利率高点但是可以3年后还。荣丰2008没问题或者西城还可以看看菜户营那边的乐城,或者看看东城的兴隆都市馨园也有小户型。三环里还可以看看丰台的房子,方庄那边很适合你们,房子相对新一点,可以买个两居,配套成熟,家里人过来住住没问题,以后有孩子了也勉强住的下。