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微博问答精选: 房产篇


1. 土豆好!我想我的情况很普遍,相信很多人和我相同处境–钱不多但未来想换学区房。我2015年3月上车买的天通苑地铁附近的小两居,南北通透不到90平米,目前总价370万以内,增值160万左右,马上满两年。因为孩子刚出生没有京户,手头没什么钱还在还公积金贷款,家庭年收入50万…将来想换朝阳学区房,首付只能300-350万,看了一圈没几个能买得起的。 眼前,天通苑的房子我担心今年会跌,你说北京降价10%,那可不可以先卖了换成现金坐等今年目标房源降价?还是边看边卖? 或者等孩子大了些攒钱再换到时会不会更买不起?北京的房价已经达到历史高点,但是我对北京房地产未来的判断没有把握。


2015年3月份上车,这个时间点选的非常的不错,几乎抢到了最低点,但是选择在天通苑买房并不是很明智,涨幅跑输大盘,比你现在想买的学区房更是少涨了差不多20%。

现在天通苑这套房子你是公积金贷款,而公积金贷款应该是不上征信的(为了以防万一,你们两口子最好去查一下征信,如果在“贷款笔数”那一栏是零,那么就放心了),所以就算近期出台认房认贷的政策,你们卖掉天通苑的房子其实还是有处女贷的,这是政策上对你的利好。

然后,你们没有京户,所以在选择学区房的时候,最好选择朝阳区九年一贯制的学校,东西海很看重京户,不适合你们。首付300-350w,可以考虑慧忠里(朝外九年一贯制),或者南湖东园二区(陈经纶九年一贯制),买一个总价700w以内的房子还是有很多选择的。

另外,天通苑的房子现在卖掉我没有意见,其实你这个房子2017年3月满2的时候卖掉应该是可以的,现在就挂出去趁着市场还有热度,尽快签约,3月过户就好了。拿到钱之后,正好赶上学区房每年4-8月的冷淡期,在这个时间出手,应该是不错的操作。


2. 土豆过年好,我的问题相对简单,500-700万左右首付,首套首贷,请推荐4个涨幅最优的楼盘,月供不用考虑。


这个问题不算简单,其实是一个方法论的问题。

既然你是投资,第一追求的其实不是涨幅,而是总价。正常来说,一个400w的房子怎么涨都涨不过600w的房子,无论你选的这个400w的房子有多好。

所以首付,必须用尽,有700w的首付就根本不要考虑只拿出500w买房。另外,杠杆上到最大(你也说了,月供不用考虑)。700w首付里面,留出50w-60w的税费和中介费,然后盯着满五唯一的商品房或者老公房即可,因为这样的房子才能高贷,特别新的二手房不要考虑,因为不满5。新房也不要考虑,因为现在好的新房得有关系(比如百旺府),其他的新房溢价都太高,而且房本下的太慢,持有的周期太长,二手房过户完马上下本,而且可以马上入住或者出租,比新房合适。​

好了,650w首付,肯定是非普住宅,所以40%首付,考虑到评估价一般也就是成交价的9-9.5成,所以总价不能超过1450w。​

可以考虑珠江帝景、澳林春天4期、上京新航线、朗琴园。​

我的考虑:​

  1. 带学区。
    学区是房价的推动剂,尤其是高总价的盘,只有带学区涨幅才能大。这4个盘都带学区,前三个是朝阳的九年一贯制,朗琴园属于西城广外地区的标杆盘,学区属性都不错。​其实从升值的角度来说,一档跟二档的学区房,升值幅度差别不是很大,甚至很多时候二档的升值幅度更大,一档的优势在于更抗跌。

  2. 三居次新,而且双卫。
    既然总价较高,那么居住品质也是升值的关键,房子最好新一点,三居满足了绝大多数家庭的需要,双卫也是必须的。就1450w这个预算,我觉得次新双卫比西城一些地段极佳的老公房三居一卫(90-100P出头),从投资的角度来说更好一些。另外,像朝阳还有一些这个总价的两居室,逼格很高,比如朝阳公园附近的一些高端盘(比如阳光上东,泛海国际),但是这种房子升值幅度往往有限,不是好的投资品。

除了我上面推荐的这个四个,其他的比如太阳园、凤凰城、富力城,都是不错的投资产品。可以一并考虑。


3. 90后夫妻,毕业工作2两年,普通家庭,均无北京户口。男方在阿里,解决不了户口,1年到手22W。女方自媒体公司,保底到手20W+绩效。首付能凑出160W,除此之外阿里员工借呗可享受年利率5.4%,40W无条件贷款,但借一次是1年周期。想购买不超过450W的房子自住,公司可帮忙办理居住证。 1、除去首付,单靠个人不知450W两人是否能供起,双方均不在体制内,稳定性略有担心; 2、父母双方凑首付有压力,但能凑出,需要卖房,甚至抵押房产; 3、没有户口,日后上学,及长留北京都会有问题,所以父母一直下不定决心,劝阻我们去杭州或者其他二线城市。 想请教您,普通家庭的我们,可有必要在北京买房?什么样的房子比较适合?目前公司在西城区,曾关注手帕口北街及荣丰2008的房子,比较想住在3环内,上班会很方便。


你们这对小夫妻,其实挺有代表性,代表了能在北京买房的大多数外地小夫妻的目前的情形。我谈谈我的想法:

  1. 稳定性问题。
    你们刚刚工作不久,又从事互联网,收入在未来几年肯定会大幅度增长。至少工作5年以上再考虑收入瓶颈的问题。我接受过大量刚毕业的小夫妻的咨询,我发现其实刚毕业的人,往往是比较保守的,保守的原因是眼光问题,受年龄所限看不到太远,同时跟周围的同龄人,还算是比较走在前面的,有时候自我感觉还不错。相反,胆子大的人往往都是工作了很多年,摸爬滚打,甚至是受过挫折的人,当他看到杠杆的巨大威力,实现了他拉开别人,或者别人拉开他的现实之后,才会比较激进。我并不是劝你们非常的激进,但是现在这样的情形,绝对不要保守。刚毕业2年你就想着稳定,你这辈子能有什么前途?那是老一辈人的想法,不必放在心上。​

  2. 留不留北京的问题。
    我觉得这是一个个人选择问题,虽然我整天在微博上说北京的好,但是北京不是适合每一个人。如果你老家在江浙一带,在北京工作几年回杭州完全没问题。但是这跟在北京买不买房没有任何关系,你在北京买了房,不妨碍你回杭州,不妨碍你在杭州买房安家。北京买房就是个投资,涨的比杭州快,如果你打算以后回去的话,在北京买房是帮你实现弯道超车的绝好工具。杭州比较高端的盘也就八九百万,在北京遍地都是这个总价的房子,你现在在北京买个四五百万的,过几年就涨到八九百万,换回杭州轻轻松松。几年以后,你会发现一线城市跟二线的人,最大的区别其实是眼光问题,房价只是一个表象之一。

  3. 孩子上学问题。
    如果留北京,以后的目标就是孩子去国外读高中和大学,对于在国外读书的费用,北京的中产家庭完全负担的起。如果在杭州,要么读杭州最好的公立(如果你把北京的房子换回杭州,买学军这样的学区房太简单了)​,要么在杭州读私立,估计以后也是出国,殊途同归。我觉得户口不是一个很大的问题。

  4. 普通家庭的孩子,我的建议,趁着年轻,在北京打拼几年试试,有条件就把房子买了。
    过个两三年,觉得不太喜欢,可以换一个地方待着,在北京攒一些工作经验,对你换城市换工作还是很有帮助的。北京未来3年还得有一波大涨,每次大涨就是国家给房子持有人撒钱,希望你能把握住下一次机会。​

最后,实操。
160w首付,加40w公司低贷,总共200w首付买个450w的房子完全可以。月供对你们没压力,其实公司这个贷款,1年有点鸡肋,你们自己去办一个30w的信用贷都可以,利率高点但是可以3年后还。荣丰2008没问题或者西城还可以看看菜户营那边的乐城,或者看看东城的兴隆都市馨园也有小户型。三环里还可以看看丰台的房子,方庄那边很适合你们,房子相对新一点,可以买个两居,配套成熟,家里人过来住住没问题,以后有孩子了也勉强住的下。